解析京津冀一體化背後的樓市亂象” 115488″

    毫無疑問，首都經濟圈國家戰略、京津冀發展規劃等政策麵的刺激、首都產(chan) 業(ye) 轉移帶來的預期市場需求、剛需及養(yang) 老“兩(liang) 頭熱”市場需求等諸多因素導致近期北京周邊的河北區域樓市升溫，比如廊坊的“北三縣”、保定市等。

    京津冀一體(ti) 化背景下，“北三縣”樓市火爆已成為(wei) 行業(ye) 共識，然而，對於(yu) 保定來講，在“政治副中心”光環褪去之後，大家的關(guan) 注度似乎降低了很多。然而，保定並不甘寂寞，當前的保定已經扛起了“對接京津”的大旗，打出了“來到保定一切搞定”的口號，三區變五區下的大保定，正在京津冀一體(ti) 化大潮中風光正好。在這樣的市場背景下，保定房價(jia) 均價(jia) “破八”，至今為(wei) 止“買(mai) 漲不買(mai) 跌”的魔咒仍然籠罩著整個(ge) 保定樓市。

    近期保定樓市受上級嚴(yan) 查項目“五證”的影響，多盤封盤，不過與(yu) 2014年4月保定樓市嚴(yan) 查引發的樓市“冰凍”相比，此次保定的嚴(yan) 查並未打消購房者的入市熱情，不少“業(ye) 內(nei) 人士”已經放出了漲價(jia) 的口風，保定樓市已經進入“買(mai) 漲不買(mai) 跌”通道。

    針對上述保定樓市“五證”不全的市場背景下仍然出現火爆的現象，下麵筆者逐一揭露一下保定火爆樓市背後的亂(luan) 象。

    保定預售“先上車，後買(mai) 票”已是潛規則

    《城市商品房預售管理辦法》規定，房地產(chan) 開發商在市場上銷售商品房，必須“五證”齊全，否則商品房不得上市銷售。“五證”是指房地產(chan) 商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。

    然而，在保定市房地產(chan) 市場，在售的項目當中“五證”齊全的屈指可數。過去幾年的保定樓市，樓盤不是五證齊全才開始賣房，而是有個(ge) 土地這就開始蓋，一邊蓋著，一邊賣房，這樣的現象已經相當普遍。也就是說保定房地產(chan) 市場預售製度等於(yu) 是名存實亡，開發項目沒有證件或證件不全的情況下就可以進行銷售，然後再根據項目建設進度進行補證。這樣的做法在當地被稱為(wei) “先上車，後買(mai) 票”，並且已是市場“潛規則”。

    甚至有的開發商可以辦分期付款，這種變相分期付款操作流程通常是開發商在拿到國有土地使用證之後，和客戶簽訂購房合同並要求首付房屋總價(jia) 的50%，然後當地基打好後再交一部分，封頂後再交其餘(yu) 尾款。這中間大約會(hui) 有近兩(liang) 年的時間。期間，房屋所有人如果想賣房，隻要交易購房合同更名就可以了。

    比如，保定市原北市區（現叫蓮池區）薛劉營村中央公元小區商品房，就是典型的“先上車，後買(mai) 票”的案例，購房者在開發商的催促下，很多業(ye) 主自2007年的就交付了全款，部分業(ye) 主也試圖通過分期付款的形式購房。

    保定預售製度對購房者蘊含著較大的市場風險

    根據國家房產(chan) 管理部分規定，開發商必須國有土地使用證、施工許可證、商品房預售許可證五證齊全才可以預售。但是，對於(yu) 保定市來講，大多數樓盤“五證”不全已是事實，這樣的市場背景下進行的項目銷售，或者類似於(yu) 保定市開發商變相的分期付款方式等，對於(yu) 購房者來講蘊含著較大的市場風險。

    從(cong) 經驗來看，比如開發企業(ye) 預售資金監管不力、預售資格審查不嚴(yan) 格引起的房屋買(mai) 賣糾紛等，甚至出現開發企業(ye) 跑路等問題等。

    比如：保定蓮池區薛劉營村中央公元小區商品房，共14棟高層，是河北省“三年大變樣”保定市薛留營村“城中村改造”重點工程之一，是河北惠東(dong) 房地產(chan) 開發，就是在“五證”不全的情況下擅自進行出售。購房者從(cong) 2007年5月份陸續認購和購買(mai) 了此處的樓盤。協議規定是2009年12月31日交鑰匙。但拆遷困難重重，在廣大購房戶不斷向政府反應以及保定市蓮池區政府及保定市政府的努力協調下，拆遷有了很大的進展，特別是2010年，拆遷達到80%以上，施工隊伍、施工機器也進駐了現場，返遷樓也開始開槽工作。但自2010年11月底到現在，合作開發的薛留營村委會(hui) 與(yu) 惠東(dong) 地產(chan) 因利益反目成仇，到2014年10月份為(wei) 止，中央公元項目仍然處於(yu) 擱置狀態。600多戶業(ye) 主叫天無門，當前也不知道具體(ti) 哪個(ge) 部門能管這個(ge) 事。

    2014年10月8日，薛劉營村與(yu) 保定市蓮池區聯合搞了一個(ge) 聲勢浩大的啟動儀(yi) 式，從(cong) 此開始，康遠房地產(chan) 公司正式接手中央公元項目，然而，一年多時間又毫無進展。2016年元月4日以來，200餘(yu) 名業(ye) 主代表組成維權委員會(hui) ，多次到保定市政府討說法。為(wei) 了解決(jue) 業(ye) 主們(men) 的維權問題，保定市蓮池區田區長多次當麵承諾，開發商享受原來城中村改造的所有優(you) 惠條件，按原開發商協議給購房戶分房，並承諾不漲價(jia) ，並且業(ye) 主們(men) 也有當時政府承諾的錄音。

    然而事情並沒有那麽(me) 簡單，直到康遠房地產(chan) 公司重新建立該項目售樓部並且開始對外無證銷售，真正的問題就來了：當原來已經購房的客戶到售樓部詢問時，中央公元的房價(jia) 已經上漲至為(wei) 8000-9000元/平米，公開對外銷售，售樓人員聲稱“之前從(cong) 來沒有出售過”，這一舉(ju) 動激起了前期已經購房客戶的“民憤”。之後，中共公園售樓部逐個(ge) 給原購房戶打電話通知，內(nei) 容嚴(yan) 重違反開發商和政府人員的上述承諾，並且要求原有購房戶以現在房價(jia) 和原房價(jia) 差價(jia) 的40%補交房款，項目還沒有實質性進展的情況下，開發商“空手套白狼”的戲再次上演！並且開發商不惜違約試圖各個(ge) 擊破原有購房客戶，聲稱如果不補交房款，視作購房客戶自己違約！

    而這一兩(liang) 天，開發商也沒有閑著，一方麵承諾不違規預售，一方麵還讓業(ye) 主補交差價(jia) ，讓業(ye) 主選房，似乎項目的進度值得期待。但是，事與(yu) 願違，選房的話對於(yu) 業(ye) 主們(men) 也隻能選挨著鐵路那兩(liang) 棟，房子也都是圖上的（沒有動工，現狀隻有兩(liang) 個(ge) 半棟樓在建，是分配給拆遷戶的，和購房者沒有關(guan) 係），沒有實際房子，對於(yu) 原來的業(ye) 主們(men) 來講，即使補交了40%的差價(jia) 房款，後續房子交付的風險也很大。業(ye) 主們(men) 最擔心的仍然是萬(wan) 一這個(ge) 項目再擱淺了怎麽(me) 辦？

    因此，對於(yu) 購房者來講，在保定遇到“五證”不全的購房，就會(hui) 麵臨(lin) 著潛在的市場風險，而這個(ge) 市場風險在“潛規則”下會(hui) 不知不覺發生。對於(yu) 地方政府來講，一旦出現這樣的市場風險，即使政府承諾保證購房者利益，但由於(yu) 種種問題也很難全部托底。因此，對於(yu) 購房者來講，還是應該想法設法保證自己在購房過程中的合法權益，盡量規避這樣的問題出現。

    收緊預售許可證，將導致房價(jia) 報複性上漲

    當然，針對“五證”不全的問題，保定市政府也不是不作為(wei) 。其實，政府已經開始通過嚴(yan) 查讓現有不規範的項目“補證”，甚至通過階段性收緊證件發放（比如收緊預售許可證發放）來倒逼開發商“五證”補全。

    但是，這樣的做法隻能說是短期內(nei) 來講並不可取，對於(yu) 樓市或需求來講，由於(yu) 保定市大多數樓盤（保定業(ye) 內(nei) 人士稱70-80%的樓盤）“五證”不全已是事實，保定市收緊預售許可證，將導致大多數樓盤“停售”，表麵上來看大多數樓盤“停售”之後會(hui) 導致市場需求後置，短期內(nei) 不能入市，暫緩樓市火熱的跡象。

但是，大多數樓盤“停售”之後，市場上具備預售條件的樓盤也就屈指可數，也就20-30%左右的樓盤可售，導致市場供求關(guan) 係短期內(nei) 轉為(wei) 緊張，這樣，具備預售條件的樓盤就成為(wei) 市場的香餑餑，這些樓盤往往會(hui) 因為(wei) “五證”齊全具備銷售條件而進一步漲價(jia) ，進行帶動整體(ti) 市場價(jia) 格繼續向上走。這是保定在“五證”不全的市場背景下房價(jia) 均價(jia) “破八”，至今為(wei) 止“買(mai) 漲不買(mai) 跌”的魔咒仍然籠罩著整個(ge) 保定樓市的非常重要原因之一，這也是京津冀一體(ti) 化背景下以保定為(wei) 代表的區域內(nei) 樓市的亂(luan) 象。

    同時，根據經驗來看，保定預售製度的從(cong) 嚴(yan) 並不會(hui) 持久，而是階段性的。一方麵是因為(wei) 大多數樓盤“五證”不全已是事實，不可能嚴(yan) 格執行限售讓全部不合格的樓盤“停售”，如果是這樣，保定市房地產(chan) 市場就會(hui) 陷入僵局；另外一方麵，即使樓盤“五證”不全，樓盤要取得“複工證”、預售許可等，並不一定完全和項目的開發建設進度相關(guan) 聯，從(cong) 操作上往往是繳納“罰款”就可以獲得上述證件，或者沒有獲得上述證件，但是施工、預售可以照常進行，並且已是驗證過的事實。

    這樣的直接結果就是，繳納“罰款”就可以解決(jue) 開發、銷售過程中的政策門檻，開發企業(ye) 才會(hui) 有“先上車，後買(mai) 票”的機會(hui) 。從(cong) 這個(ge) 角度來看，也就不難理解保定市為(wei) 何會(hui) 出現中央公元這樣無證先出售回籠資金，最終落得長期擱置的樓盤。這也是當地預售製度“先上車，後買(mai) 票”的市場症結之一。

    利用“五證”不全的借口進行“捂盤”“囤地”

    從(cong) 土地閑置的原因角度而言，主要有兩(liang) 個(ge) ：第一、由於(yu) 政府規劃調整、動拆遷未完成等原因，客觀上導致土地沒有辦法進入開發狀態。第二、政策層麵的繼續從(cong) 緊，導致開發企業(ye) 的資金麵越來越緊張，部分企業(ye) 要通過調整開工項目、放緩開發周期緩解企業(ye) 資金麵的壓力，以應對市場的不確定性。第三、由於(yu) 種種原因，項目“五證”不全，暫時沒有辦法進入銷售狀態，導致企業(ye) 暫時放緩開發進度。

    就項目“五證”不全的角度來講，《城市商品房預售管理辦法》規定，房地產(chan) 開發商在市場上銷售商品房，必須“五證”齊全，否則商品房不得上市銷售。比如，近期保定市房地產(chan) 市場部分項目“因為(wei) 最近相關(guan) 部門在審查項目五證一直處於(yu) 封盤狀態”。

    但是，這樣客觀上也為(wei) 一部分項目“捂盤”惜售找到了借口。具體(ti) 來講，一部分項目開發或隻是在拿到土地證的階段，“五證”不全導致部分開發企業(ye) 停工或停售，客觀上也導致這些地塊暫時閑置，不能進入開發狀態。這樣，一部分房企也會(hui) 利用這個(ge) 時機進行“囤地”，等待土地升值與(yu) 房價(jia) 上漲後再進行開發。

    再以保定市中央公元樓盤為(wei) 例，自2007年至2010年間至少有600多戶購買(mai) 了此處的樓盤，不管是何種原因造成了該項目暫時擱置，但是，幾年間其實際市場價(jia) 值已經出現翻番。具體(ti) 來講，2007年的中央公元的售價(jia) 為(wei) 3000元/平米，2010年售價(jia) 已達5000餘(yu) 元/平米，到2014年，如果按照正常市場價(jia) 值來評估該項目均價(jia) 的話，該樓盤價(jia) 格可以達到7000元/平米。至今為(wei) 止，中央公元樓盤的價(jia) 格已經上漲至8000-9000元/平米。

    當然這隻不過是一個(ge) 極端的例子，對於(yu) 購房者來講，也嚐到了項目擱置的苦頭。不過，從(cong) 短期類似於(yu) 由於(yu) 種種原因項目“五證”不全，暫時沒有辦法進入銷售狀態，導致企業(ye) 暫時放緩開發進度的現象勢必會(hui) 存在。

    因此，一定意義(yi) 上來講，保定市預售製度的“先上車，後買(mai) 票”的“潛規則”現象就使未來土地供應、市場供應存在諸多不確定性，市場的正常運行已被潛規則綁架。因此，對於(yu) 保定市的開發企業(ye) 來講，就有更多的主動權來把控市場，利用“五證”不全的借口進行“捂盤”“囤地”。