近年來，黨(dang) 中央、國務院高度重視城鎮老舊小區改造工作，作為(wei) 城市更新的發力主向，“老舊小區改造”連續4年被寫(xie) 入政府工作報告。2019-2021年全國累計新開工改造城鎮老舊小區11.5萬(wan) 個(ge) ，其中2020年計劃新開工改造城鎮老舊小區3.90萬(wan) 個(ge) ，實際完成4.03萬(wan) 個(ge) ，惠及居民736萬(wan) 戶；2021年中央預算內(nei) 投資共安排超700億(yi) 元，用於(yu) 支持老舊小區改造。計劃開工改造老舊小區5.30萬(wan) 個(ge) ，實際開工改造5.56萬(wan) 個(ge) ，惠及居民965萬(wan) 戶，舊改已連續兩(liang) 年超額完成既定目標。
根據住建部數據，2022年，我國實現新開工改造5.1萬(wan) 個(ge) 城鎮老舊小區的年度目標任務，城市燃氣管道等老化更新改造項目開工1.69萬(wan) 個(ge) ，新建改造城市汙水管網 2.2 萬(wan) 公裏，推進城市地下綜合管廊和海綿城市建設，深入開展新型城市基礎設施建設試點。
從(cong) 規劃目標來看，《十四五規劃》首次在五年規劃中為(wei) 城市更新設立數量型指標，要求“完成2000年底前建成的21.9萬(wan) 個(ge) 城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地製宜改造一批城中村”。預計十四五期間，我國老舊小區改造市場規模接近3.6萬(wan) 億(yi) 元，年均市場規模超過7000億(yi) 。
1月17日，住房和城鄉(xiang) 建設部部長倪虹在2023年全國住房和城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議上表示，今年將以實施城市更新行動為(wei) 抓手，著力打造宜居、韌性、智慧城市。在設區的城市全麵開展城市體(ti) 檢，今年，在城市開展完整社區建設試點，新開工改造城鎮老舊小區 5.3 萬(wan) 個(ge) 以上。近日，全國部分地區已經率先發布 2023 年度老舊小區改造計劃，在改造規模和改造力度上均超過 2022 年。
房企布局城市更新領域 開啟存量時代新機遇
在存量時代，城市更新作為(wei) 當前城市存量發展的重要途徑，對激活城市存量土地，滿足住房需求，提升城市的未來發展空間意義(yi) 重大。2021年“城市更新”首次寫(xie) 入政府工作報告，並獲得更大力度的政策支持。內(nei) 容提出，實施城市更新行動，全麵推進城鎮老舊小區改造，提升城鎮化發展質量。
近年來，從(cong) 中央到地方，相關(guan) 部門紛紛出台了一係列推進老舊小區改造工作的政策，對城市更新的支持力度加大，這也為(wei) 房企布局城市更新領域提供了有力的政策支持。
根據2021年克而瑞地產(chan) 研究中心數據顯示，多家房企已入局“城市更新”賽道，TOP100房企中47%涉足城市更新領域，TOP50房企中61%涉足城市更新。
如佳兆業(ye) 、時代中國、富力地產(chan) 、奧園集團等房企，城市更新土地儲(chu) 備建築麵積均在2000萬(wan) 平方米以上。合景泰富、首開股份、萬(wan) 科、置地等的城市更新土儲(chu) 建麵均在500 萬(wan) 平方米以上。綠地控股、世茂中國、招商蛇口等房企也均涉及城市更新項目。
從(cong) 企業(ye) 性質來看，國有房企參與(yu) 城市更新的比例相對更高。截至2020 年6月，華潤置地、首開股份、萬(wan) 科三家國企城市更新土儲(chu) 分別為(wei) 1630 萬(wan) 平方米、1589 萬(wan) 平方米、583 萬(wan) 平方米。
從(cong) 地域分布來看，華潤城市更新的項目主要位於(yu) 廣州和深圳，萬(wan) 科項目則較多位於(yu) 深圳。首開城市更新項目集中於(yu) 北京，少數分布在環京城區。綠地控股、遠洋集團涉足石家莊的城市更新項目，融信中國、金科地產(chan) 、中梁控股分別在鄭州、濟南、煙台等城市布局。
2020年7月，中海地產(chan) 與(yu) 上海黃浦區人民政府簽訂合作框架協議，建國東(dong) 路地區舊改項目正式進入實質性啟動階段。同月，俊發集團14.09億(yi) 元摘得上海超大型城中村改造項目——徐涇老集鎮城中村改造。9月8日，萬(wan) 科參股公司47.25億(yi) 元拿下上海寶山區楊行鎮老集鎮城中村改造項目。
首開集團作為(wei) 北京責任國企，也是北京城市更新的重要主體(ti) ，先後與(yu) 石景山、東(dong) 城、西城和朝陽等簽署了區企戰略合作協議。其參與(yu) 的老舊小區改造，大多是超大型居住區的改造、城市功能修補與(yu) 更新，逐漸建立起政府——企業(ye) 平台——居民多方參與(yu) 的長效合作機製，共同推動城市更新的高質量發展。
佳兆業(ye) 作為(wei) 城市更新領域第一梯隊的先行者。在1999年改造深圳爛尾樓“桂芳園”打響城市更新領域品牌。目前，其城市更新項目儲(chu) 備遍及深圳、廣州、中山、珠海、東(dong) 莞、佛山、上海、寧波等城市，類型包括舊工廠、舊城鎮和舊村等城市更新等細分領域。截至2020年中期，集團舊改儲(chu) 備項目占地麵積達4200萬(wan) 平方米，99%都位於(yu) 大灣區。
圖片圖源：《2022房地產(chan) 開發企業(ye) 綜合實力TOP500測評研究報告》
政策之下 利好配套建材行業(ye) 發展
據統計數據顯示，十四五期間，因老舊小區改造而帶來的建材新增市場空間為(wei) 3634.87億(yi) 元，其中外牆塗料增加943.10億(yi) 元，管件棺材增加841.30億(yi) 元，保溫材料增加1100.93億(yi) 元，防水材料增加749.54億(yi) 元。老舊小區改造工程不僅(jin) 加速了城市更新的步伐，也為(wei) 建材市場帶來更多的需求和廣闊的發展空間。
利好塗料行業(ye) ：抓機遇 “刷新”服務升級
據有關(guan) 數據顯示，2020年全國舊改的投資近7000億(yi) ，其中塗料有約400億(yi) 的規模。5年間老舊小區改造投資總額預估可達40000億(yi) 元，預計塗料超2000億(yi) 規模。城中村的建設改造方麵，也為(wei) 建築塗料市場帶來了發展機遇。近年來，、、PPG、、、、等塗料龍頭紛紛布局老舊小區的改造工程，並推出“刷新”服務。
另外，國家政策推動的老舊小區改造以公共空間為(wei) 主，也在一定程度上帶動了個(ge) 人空間、家裝等市場發展，當前我國二手房、舊房翻新市場容量不容小覷。在“舊改”市場的爆發，以及房企成本漲價(jia) 等影響的背景下，也為(wei) 塗料企業(ye) 提供了更多的發展空間。
利好修繕行業(ye) ：規模擴增 或開啟千億(yi) 級需求
根據國家統計局數據和中國建築科學研究院測算，我國目前既有建築麵積約800億(yi) 平方米，但由於(yu) 不同年代的施工技術標準、施工水平不同以及建築物的老化，近年來平均每年約有20億(yi) 平方米的建築需要修繕。根據住建部數據，目前我國城鎮約17萬(wan) 個(ge) 老舊小區待改造，建築麵積約40億(yi) 平方米，全國環境較差、基礎設施老化的老舊小區數量占比60%以上。老舊小區改造帶來的房屋修繕有望帶來千億(yi) 級以上的建材需求。
利好防水行業(ye) ：藍海市場，需求量廣闊
在政策利好的驅動下，全國各地老舊小區改造加速推進，防水質量也更加受到重視。北京、黑龍江、山東(dong) 等省市開展舊改質量安全大檢查，均將防水列為(wei) 重點檢查監督項目。
根據行業(ye) 專(zhuan) 家預測，未來10年，大型住宅建設將占防水領域35%的份額，大型基礎設施將占防水領域35%的份額，老舊社區改造和維護將占防水領域30%的份額。根據屋頂正常平均維護壽命為(wei) 6-8年的計算，未來10年內(nei) 將有4-5億(yi) 平方米/年的維護需求。隨著城市化進程的平緩，預計20年內(nei) 維修市場將占防水總需求的40%~50%。東(dong) 方雨虹、科順、凱倫(lun) 等多家防水企業(ye) 已經在產(chan) 品、技術、維修網絡等方麵，開啟布局老小區防水改造市場。
利好保溫行業(ye) ：剛需市場 發展潛力大
據統計，以海南省為(wei) 例，截止2020年度，完成老舊小區改造153個(ge) 、住宅樓893棟、建築麵積247萬(wan) 平方米的外牆保溫裝飾一體(ti) 板作業(ye) ，惠及2萬(wan) 戶以上的居民改造工作。
據相關(guan) 報告顯示，由於(yu) 中央對於(yu) 老舊小區改造的支持，在未來將有40億(yi) 平米的老舊小區改造，涉及外牆、屋麵等部位改造、更新，將拉動節能改造的發展帶來200多億(yi) 的保溫材料需求。
利好電梯行業(ye) ：
國家發改委印發《2022年新型城鎮化和城鄉(xiang) 融合發展重點任務》通知第（十一）條提到：“有序推進城市更新。加快改造城鎮老舊小區，推進水電路氣信等配套設施建設及小區內(nei) 建築物屋麵、外牆、樓梯等公共部位維修，有條件的加裝電梯，力爭(zheng) 改善840萬(wan) 戶居民基本居住條件”。《2020-2026年中國電梯行業(ye) 發展戰略規劃及營銷渠道分析報告》顯示，全國老樓加裝電梯需求至少200萬(wan) 部，空間廣闊。
利好智慧停車行業(ye) ：
2021年5月，國家發改委、住建部、公安部和自然資源四部門發布《關(guan) 於(yu) 推動城市停車設施發展的意見》，具體(ti) 措施包括鼓勵有條件的城市加快實施城市更新行動，結合老舊小區、老舊廠區、老舊街區、老舊樓宇等改造，積極擴建新建停車設施。老舊小區由於(yu) 建成時間早，缺乏規劃，占地麵積狹小，停車位有限，存在出行難、停車難等問題，通過合理規劃，充分挖掘空間潛能，部分車位安裝智慧化充電樁，有效緩解了停車位不足和新能源車加裝充電樁的難題，提升居民“微幸福”。
隨著社會(hui) 的不斷發展和城鎮化進程加快，舊改工程將持續迸發活力，具有巨大的市場空間。但城市更新早已不是城市界麵從(cong) 新到舊的1.0時代；也不是曆史建築修護的2.0時代；而是實現“讓生活更美好”的4.0時代。城市更新是一項複雜而專(zhuan) 業(ye) 的係統工程，未來，會(hui) 有越來越多的企業(ye) 參與(yu) 進來，房企如何把控全周期建設，建材企業(ye) 如何以更專(zhuan) 業(ye) 、規範、多元化的姿態參與(yu) 進來，如何在城市更新的新賽道中破局，堅持下來，這也將是一場任重而道遠的機遇與(yu) 挑戰。
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