長三角樓市深陷“漲”循環 此次調控先收緊信貸” 116953″

    這回不是狼來了。合肥在8月9日下午正式出台調控政策。加上此前傳(chuan) 出的南京、蘇州調控新政，長三角樓市調控這一次以信貸收緊為(wei) 第一個(ge) 信號。 

    8月9日下午，合肥各銀行放出貸款新細則：合肥房查有2套房，征信有一筆住房貸款未結清的，拒絕貸款，較之之前的按6成首付貸款有所收緊。目前，部分銀行業(ye) 內(nei) 人士已經確認這一細則正在執行。 

    山雨欲來風滿樓。此前，南京、蘇州新政將出的傳(chuan) 聞早已有之。8月8日，蘇州一個(ge) 地產(chan) 業(ye) 內(nei) 群流出一份蘇州調控文件，這份調控政策內(nei) 容除了涉及土地購買(mai) 門檻、預售管理、房價(jia) 管理等，對於(yu) 戶籍居民與(yu) 非戶籍居民信貸明顯收緊，金融監管力度也加強。21世紀經濟報道記者谘詢相關(guan) 部門獲悉，這不是真實版本，蘇州市長周乃翔此前組織過一次調控會(hui) 議，住建局副局長費元龍也參與(yu) 了，最新的調控細則將由住建局牽頭起草，最近可能會(hui) 公布細則。 

    同策谘詢研究中心總監張宏偉(wei) 分析認為(wei) ，信貸收緊的主要原因在於(yu) 地價(jia) 過高推動房價(jia) 過快上漲，短期內(nei) 導致調控效果失效，資產(chan) 泡沫繼續放大。 

    信貸收緊依據 

    上述蘇州的新政樣本，非戶籍居民申請第二套住房，需提供2年內(nei) 累計1年納稅記錄或社保證明，首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。換言之，蘇州或將成為(wei) 首個(ge) 重啟限購的二線城市，雖然針對的對象僅(jin) 為(wei) 非戶籍居民的二套房。 

    易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) 網傳(chuan) 的蘇州新政，體(ti) 現了供給側(ce) 結構性改革的思路，也體(ti) 現了對於(yu) 下半年房價(jia) 管控的決(jue) 心。此類政策強調實施範圍為(wei) 蘇州市區，那麽(me) 這意味著包括昆山、太倉(cang) 等下屬縣級市不設限，這可理解為(wei) 在上海溢出人群流向的幾個(ge) 區域不受影響。 

    為(wei) 了防範拿地紮堆、市場情緒不穩定等風險的出現，蘇州網傳(chuan) 新政對於(yu) 普通住宅的供應希望提高到70%，這也體(ti) 現了後續對於(yu) 傳(chuan) 統住房市場投資的認可。 

    實際上從(cong) 現在上海的周度數據看，至少近期出現了三次周度房價(jia) 超過4萬(wan) 元的水平，這也體(ti) 現了房價(jia) 上漲的動力比較強勁。如何讓房價(jia) 上漲的幅度減少，是管控的重點。這也是後續各一二線城市出台管控政策的出發點。 

    長三角地區地王頻出曆時已久，現在已演變成地王導致周邊項目漲價(jia) 、捂盤惜售。比如今年5月，保利以54.5億(yi) 拿下周浦純宅地，可售住宅部分樓板價(jia) 5.45萬(wan) 元/平方米，成為(wei) 區域單價(jia) 地王。這塊地王周邊有2個(ge) 新項目，分別是中駿柏景灣和世茂雲(yun) 圖，地王問世後，世茂雲(yun) 圖暫時封盤，退了客戶百萬(wan) 意向金；中駿柏景灣預計8月下旬開盤，預估單價(jia) 5.2萬(wan) 元/平方米，而年初該項目報價(jia) 為(wei) 3.8萬(wan) 元/平方米。 

    即便是區域內(nei) 將有地塊出讓，周邊項目也會(hui) 提前捂盤。將於(yu) 9月7日掛牌出讓的浦東(dong) 唐鎮D-04-06地塊，周邊的仁恒、浦發、大名城等項目均處於(yu) 無房可售狀態，現場銷售甚至對前來谘詢的買(mai) 家透露了價(jia) 格調整、等地王拍出再定價(jia) 等信息。 

    南京、蘇州、合肥亦出現類似現象。然而，這幾個(ge) 城市並非無所作為(wei) ，6月22日，合肥發布《關(guan) 於(yu) 進一步做好我市房地產(chan) 市場調控工作的通知》顯示，2016年下半年每月居住用地供應麵積原則上不少於(yu) 1000畝(mu) ，但實際情況是，7月合肥隻供應了400畝(mu) 不到。 

    7月底，南京傳(chuan) 出政府正在出台一攬子計劃，或許對房貸有影響。當時業(ye) 內(nei) 人士預測，在房價(jia) 不斷上漲的壓力下，南京或許在8月將進一步加大樓市調控力度，首當其衝(chong) 的就是信貸政策的調整，房貸利率折扣取消、首付比例上升有比較大概率發生。 

    此前的4月25日，南京出台住宅限價(jia) 政策；6月3日，南京又推出土地“限價(jia) ”政策，若在拍賣時超過最高限價(jia) 將終止出讓。不過，這兩(liang) 個(ge) 調控措施似乎並未起到什麽(me) 作用。7月8日，8幅住宅用地有4幅因超過最高限價(jia) 遭遇“熔斷”流拍，還有3幅因無法認定最先舉(ju) 牌者而終止出讓。可以看出，土地“限價(jia) ”政策並未對南京土地市場起到降溫作用。 

    因此，南京地價(jia) 熔斷機製被叫停、轉而出台更為(wei) 有效的信貸措施可能性也極大。 

    長三角城市深陷“漲”循環 

    房價(jia) 同比增幅繼續擴大，房價(jia) 泡沫破滅帶出金融係統風險的增加，是長三角調控先手落於(yu) 信貸的主要原因之一。 

    易居研究院數據顯示，2016年6月份，70個(ge) 大中城市新建商品住宅價(jia) 格環比增幅0.7%，相比5月份0.9%的增幅出現了收窄。70城房價(jia) 在2015年5月份順利完成止跌反彈的過程，而後保持上漲態勢。整體(ti) 上來看，2016年1-6月，房價(jia) 增幅處於(yu) 不斷擴大的態勢，到6月份增幅為(wei) 5.7%。隨著三季度房價(jia) 環比的繼續上漲，預計同比增幅將繼續擴大。 

    近幾個(ge) 月，合肥、蘇州、廈門等幾個(ge) 城市房價(jia) 都顯得較“高調”。一線城市的房價(jia) 偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，這使得此類二線城市的價(jia) 格漲幅開始超越一線城市。21世紀經濟報道記者從(cong) 某第三方大數據機構後台數據獲悉，全國資金流入規模最大的為(wei) 上海與(yu) 江蘇，其中江蘇尤為(wei) 明顯，這兩(liang) 地的投資資金流出規模同樣少於(yu) 其資金自留當地。合肥、蘇州、南京等地房價(jia) 近半年來上漲幅度驚人，搶房、靠關(guan) 係才能拿到房號的現象層出不窮，不排除熱錢帶出的投資效應。 

    目前包括合肥和廈門已出台購房收緊政策，後續其他一些房價(jia) 上漲過快的二線城市或也會(hui) 跟進。上述業(ye) 內(nei) 人士指出，一旦信貸政策收緊，從(cong) 源頭上控製資金流入，或會(hui) 帶出樓市短時間的平整周期，但是長期來看，這兩(liang) 年拿下的地王，已經開始逐漸入市，豪宅化的趨勢越來越明顯，房價(jia) 大幅下跌的可能性渺茫。 

    上海中原市場研究部數據顯示：8月1日-7日上海新建商品住宅（剔除配套動遷）成交麵積28.22萬(wan) 平方米，麵積環比上周雖然回落了2成，但比7月同期以及去年同期分別增長22.7%、35.3%。成交均價(jia) 40962元/平方米。這同樣是去年的地王效應在今年的反映。 

    上海中原市場研究部資深研究經理龔敏表示，上海住宅均價(jia) 上周已突破4萬(wan) 元/平方米，地王入市不僅(jin) 化解了此前高價(jia) 拿地風險也將使後市房企拿地更具信心，由此房價(jia) 上漲預期恐怕仍將持續，市場陷入了一個(ge) “漲”循環。