解析萬科的“斷崖式下跌”與房企銷冠之爭” 117448″

    在二線調控此起彼伏的風聲中，這一年的“金九銀十”已經來了。像是樓市的一個(ge) 風向標，經過一個(ge) 比較低迷的8月之後，所有人都在期待9月可能的變化。

    對於(yu) 這些年的“贏家”萬(wan) 科而言，9月也許是改變低迷近況的一個(ge) 機會(hui) 。

    上周五公布的銷售業(ye) 績表現，讓人們(men) 看到了延續一年多並愈發撲朔迷離的股權之爭(zheng) 對萬(wan) 科所造成的影響。

    9月2日，萬(wan) 科宣布，2016年8月份實現銷售麵積162.1萬(wan) 平方米，環比減少21.95%；銷售金額人民幣200.1億(yi) 元，環比減少27.08%。

    從(cong) 6月的424億(yi) 跌到7月的274.4億(yi) ，再到8月的200億(yi) ，萬(wan) 科月度銷售連續兩(liang) 個(ge) 月下跌的表現，可以用大家非常熟悉的“斷崖式下跌”來形容。

    顯而易見，對於(yu) 萬(wan) 科這種在全國各大中城市都有項目布局的龍頭企業(ye) 而言，如果隻是政策、市場和行業(ye) 形勢發生了變化，很難會(hui) 對過去連續數年保持穩定增長的萬(wan) 科造成這種影響。

    根據觀點指數統計，除2月有春節假期影響之外，萬(wan) 科前5月有四個(ge) 月銷售保持在200億(yi) 以上，其中，3-5月每月穩定在350億(yi) 左右，6月達到最高點424億(yi) 。

    6月之後出現下跌的現象，很早之前萬(wan) 科管理層已經發出“警告”；而在8月召開的中期業(ye) 績會(hui) 上，王石、鬱亮缺席更像是給出了一個(ge) 隱晦的信號。

    王石在去年底頻頻高調發聲並引發輿論戰，隨著形勢變化逐漸減弱，直至如今完全沉默，像是告訴大家：“股權之爭(zheng) 對萬(wan) 科的影響，不看言論，看數據。”

    6月的股東(dong) 大會(hui) ，應是王石最近一次在媒體(ti) 公眾(zhong) 麵前發表有關(guan) 股權之爭(zheng) 的言論；8月的中期業(ye) 績會(hui) ，萬(wan) 科隻派出了執行副總裁張旭，董事、執行副總裁王文金，執行副總裁孫嘉，董事會(hui) 秘書(shu) 朱旭這四人出席，看起來隻是應付局麵。

    於(yu) 是，萬(wan) 科中期業(ye) 績會(hui) 變成了“訴苦大會(hui) ”：股權事件令到新的土地項目獲取受阻，合作夥(huo) 伴和客戶信心受損，公司業(ye) 務拓展受到影響，以及團隊穩定性受到衝(chong) 擊。

    業(ye) 績表現受到衝(chong) 擊是最明顯的，所以我們(men) 看到萬(wan) 科月度銷售從(cong) 424億(yi) 跌到274.4億(yi) ，進而跌到200億(yi) ，幾乎觸及了年內(nei) 最低點。

    談及銷售，不能回避的另一個(ge) 企業(ye) 是恒大。作為(wei) 近年來萬(wan) 科強有力的挑戰者，已經持有萬(wan) 科A股6.82%的恒大看起來即將超越成功。

    8月9日，恒大公告宣布，將2016年度合約銷售目標上調至3000億(yi) 元，較2000億(yi) 元的原定目標上升了50%，較2015年的實際合約銷售額增長了49%。

    恒大上調全年銷售目標的信心之一，來自於(yu) 6月以後的業(ye) 績爆發：上半年恒大銷售表現雖然不錯，但幾乎每個(ge) 月都落後於(yu) 萬(wan) 科。從(cong) 7月開始，一切變得不一樣了。

    據觀點指數統計，上半年萬(wan) 科銷售1900.8億(yi) ,且增長穩定，恒大則為(wei) 1417.8億(yi) ，看起來完全沒有機會(hui) 在今年超越。

    但到了7月份，恒大實現合約銷售430.1億(yi) 元，創下單月銷售新高，遠遠超越了萬(wan) 科的274.4億(yi) ；8月份，萬(wan) 科已公布銷售數字為(wei) 200億(yi) ，而據觀點指數監測，恒大仍然將保持高位，並錄得超過7月份的銷售數字。

    以此計算，恒大1-8月銷售約為(wei) 2300億(yi) 元左右，萬(wan) 科則為(wei) 2375.2億(yi) ，如果9月份萬(wan) 科沒有辦法擺脫頹勢，那麽(me) 我們(men) 很可能在年底看到一個(ge) 新的房地產(chan) 銷售冠軍(jun) 。

    在如今分化與(yu) 去庫存的市場環境中，房地產(chan) 行業(ye) 集中度提升越來越快，“強者恒強”的局麵一年比一年明顯。類似萬(wan) 科、恒大這種房地產(chan) 企業(ye) 中最頂尖的一批企業(ye) ，如非企業(ye) 自身不穩，很難會(hui) 受到政策與(yu) 市場因素的影響而大幅倒退。

    在某種程度上來說，萬(wan) 科的股權之爭(zheng) 事件如何解決(jue) ，將奠定未來一段時間內(nei) 行業(ye) 龍頭企業(ye) 的新格局。