讀懂政策信號 碧桂園把握市場大勢長沙再“造城”

隨著物質水平的提升，大多數人選房子，不僅(jin) 是選擇一間城市居所，更是對居住環境的選擇。房地產(chan) 行業(ye) 集中度進一步提升，強勢品牌效應更加放大，品牌房企依托自身品牌、產(chan) 品、資源整合等優(you) 勢，通過全國化的布局戰略實現逆勢擴張，達到規模新高度，強者恒強態勢將愈加顯著。

近日在“2020中國房地產(chan) 大數據年會(hui) ”上，住房和城鄉(xiang) 建設部政策研究中心原主任秦虹的分析，堪稱對購房者的最具指導意義(yi) 的觀點：

未來5年，中國房地產(chan) 行業(ye) ，包括都市圈、城市更新等領域仍有發展和投資的機會(hui) ：

1. 聚集城市內(nei) 涵發展的城市更新；

2. 人口和產(chan) 業(ye) 流入的都市圈發展；

3. 以整合資源為(wei) 特征的新型地產(chan) ；

4. 滿足美好生活的完整和健康社區。

按圖索驥，我們(men) 對照秦虹的觀點，來分析下長沙的市場特點和買(mai) 房的邏輯。

隨著土地紅利和金融紅利風口逐漸消失，品質、服務、成本管控、現金流管理成為(wei) 決(jue) 定房企成敗生死的硬性指標，而企業(ye) 自身發展格局成為(wei) 能否“過冬”的關(guan) 鍵點。碧桂園深知如果再“造城”，產(chan) 城融合將是未來的新方向。

2005年，碧桂園走出廣東(dong) ，走向全國的第一站便是湖南。湖南也是碧桂園集團除廣東(dong) 省外投資最多的省份之一。來到湖南的第一個(ge) 項目就是長沙威尼斯城。

長沙碧桂園威尼斯城

15年來，碧桂園見證了長沙經濟的快速騰飛。2020年上半年，湖南長沙地區生產(chan) 總值（GDP）為(wei) 5621.21億(yi) 元，同比增長了2.2%，比第一季度提高了將近3個(ge) 百分點，一度超越了武漢、鄭州、寧波、無錫一大批城市。

現如今長沙的吸引力越來越強，還有著東(dong) 亞(ya) 文化之都、世界媒體(ti) 藝術之都、中國最具幸福感城市、全國十大幸福省會(hui) 城市等諸多榮譽稱號。發達的基礎教育，豐(feng) 富的旅遊資源，均是此地最大的優(you) 勢，再者，長沙就業(ye) 崗位同樣不少，無論是汽車、新材料、新能源、生物醫藥亦或者移動互聯網等行業(ye) 都正在迅猛發展之中。

2019年10月9日，碧桂園集團成功摘得位於(yu) 長沙市嶽麓高新區的“湘江智穀·人工智能科技城”首開地塊。該地塊的成功摘牌，標誌著碧桂園集團中部地區首個(ge) 產(chan) 城融合項目正式起航。

項目位於(yu) 湘江新區腹地，北接梅溪湖、南倚大王山、東(dong) 臨(lin) 洋湖板塊、西至蓮花片區，占據熱門板塊“十字路口”，總規劃麵積約15平方公裏，分三期15年滾動開發，總投資500億(yi) ，不僅(jin) 是省市重點工程，更是碧桂園湖南區域一號工程。

碧桂園長沙這一產(chan) 城之作，可謂完美呼應秦虹對房產(chan) 市場的判斷。

一是聚焦城市內(nei) 涵發展的城市更新。

長沙市委副書(shu) 記、市長、湖南湘江新區黨(dang) 工委書(shu) 記胡忠雄曾在湖南省慶祝新中國成立70周年係列新聞發布會(hui) 上用“智”“文”“城”“市” 四個(ge) 字來形容長沙特質。

排在首位的“智”格外引人注目。“智”就是智能製造之城，作為(wei) 全國重要的先進製造業(ye) 基地，長沙堅持以智能製造為(wei) 總攬，大力推進“三智一自主”，國家級智能製造試點企業(ye) 及專(zhuan) 項項目達27個(ge) ，數量居全國省會(hui) 城市第一位，更成為(wei) 國內(nei) 唯一擁有4個(ge) 世界工程機械50強企業(ye) 的城市，長沙工程機械產(chan) 業(ye) 被國家工信部賽迪科技列為(wei) 世界級產(chan) 業(ye) 集群，長沙被央視譽為(wei) “智造之城”。

此外政府明確提出將“兩(liang) 山四穀”（兩(liang) 山：嶽麓山國家大學科技城、馬欄山視頻文創產(chan) 業(ye) 園；四穀：湘江智穀、高新麓穀、中國V穀、種業(ye) 矽穀）項目建設快速推進，成為(wei) 品質品牌城市建設的典範。

位列四穀的湘江智穀有何來頭？湘江智穀坐落於(yu) 千億(yi) 湘江新區，以“一城”（人工智能科技城）、“一區”（國家智能網聯汽車（長沙）測試區）、“一園”（湖南省檢驗檢測特色產(chan) 業(ye) 園）為(wei) 核心，打造智能產(chan) 業(ye) 片區，大力推進長沙智能化發展。

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湘江智穀·人工智能科技城依托國家級新區的優(you) 越政策和產(chan) 業(ye) 基礎，將重點引進並培育人工智能行業(ye) 上下遊產(chan) 業(ye) 鏈企業(ye) 和研發機構，建設人工智能重大原始創新中心、技術成果轉化高地、產(chan) 業(ye) 應用示範基地，打造集產(chan) 、學、研、金、用於(yu) 一體(ti) 的產(chan) 城融合示範新城。

作為(wei) 湘江智穀人工智能產(chan) 業(ye) 載體(ti) 平台，湘江智穀·人工智能科技城將建設成為(wei) 湖南向世界展示智能製造的窗口。進一步深化長沙“智能製造之城”的內(nei) 涵。

二是人口和產(chan) 業(ye) 流入的都市圈。

目前我國處於(yu) 人口紅利下行期，人口出生率整體(ti) 下降是趨勢，因此如何吸引更多人口成為(wei) 城市主政者需要思考的的一個(ge) 問題。城市的製度環境和經濟發展相對有吸引力，就能吸引更多人口流入，反之則會(hui) 出現勞動力尤其是年輕勞動力的外流。

新一線城市誰最吸引人？長沙以三年人口增量74.93萬(wan) 的華麗(li) 數據排名第四，妥妥的華中第一！

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21世紀人最值錢！這句話反映在近3年新一線城市的GDP增速上，長沙人口增速排第四，但是GDP三年總增幅卻排在了第一！

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要問遷入的人口看重了長沙的什麽(me) ？當然是這座城市的發展力。長沙的城市發展勢頭有目共睹，近些年一直在潛心發力，頻登各大榜單，蟬聯最具幸福感城市與(yu) 十大美好生活城市不說，更是在網紅城市百強榜中名列全國八強，中部第一！

除了發展勢頭，“房價(jia) ”這一因素自然不能忽視。

論長沙哪個(ge) 指標“倒數”，毫無疑問房價(jia) 名列中部省會(hui) 城市倒數第二。曆年以來，長沙發展極少依賴土地財政，但從(cong) 04年起，GDP增長一路趕超各個(ge) 城市，這也是為(wei) 什麽(me) 長沙房價(jia) 在中部省會(hui) 城市中如此之低的原因之一。

其次就是在16年-18年長沙房價(jia) 極有可能突飛猛漲的時候，政府毅然決(jue) 然頒布各項限購政策，將“房住不炒”落實到極致，就連深圳這樣的超一線城市都來長沙“取經”，可見長沙的限購政策堪稱全國標杆，因此長沙的市民應該感到慶幸。

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近3年以來，四川、湖南和河南的常住人口增量為(wei) 113萬(wan) 、96.4萬(wan) 和107.71萬(wan) 人，成都、長沙和鄭州的常住人口增量，占該省常住人口增量的58.7%、77.7%、58.3%。

他們(men) 都有一個(ge) 共同的特點：工業(ye) 化和勞動密集型產(chan) 業(ye) 轉移到這些地方所帶來的人口流入。

根據2019年國民經濟和社會(hui) 發展統計公報，全國第二產(chan) 業(ye) 增加值386165億(yi) 元，增長5.7%。也就是說，這些城市增速均高出全國水平。

工業(ye) 化尤其是勞動密集型產(chan) 業(ye) 的工業(ye) 化推進，對就業(ye) 人口的吸納非常明顯，也會(hui) 明顯推動GDP增速。

湘江智穀·人工智能科技城產(chan) 城融合項目以城市為(wei) 基礎，不僅(jin) 可以通過“再造新城”，發展智能產(chan) 業(ye) ，驅動城市更新和完善服務配套，解決(jue) 城市發展過程中的“大城市病”問題，更可以通過自身智能產(chan) 業(ye) 的導入穩定人才、培養(yang) 人才。不僅(jin) 為(wei) 長沙國家智能製造中心建設助力，更為(wei) 打造長沙人才高地儲(chu) 備專(zhuan) 業(ye) 人才，驅動長沙城市發展。

三是以整合資源為(wei) 特征的新型地產(chan) 。

這涉及房地產(chan) 業(ye) 轉型發展，範圍比較大。如新一代的產(chan) 業(ye) 園不隻是辦公樓、工廠、倉(cang) 庫，而是複合業(ye) 態產(chan) 業(ye) 的發展，有居住、辦公、生活、休閑、教育等豐(feng) 富業(ye) 態，將帶來巨大的人流和產(chan) 業(ye) 的集聚，並留住人。

聚焦城市內(nei) 涵發展的城市更新與(yu) 人口、產(chan) 業(ye) 流入的都市圈發展，伴隨生態文明、新型工業(ye) 化與(yu) 新型城鎮化等國家戰略的提出，我國“空城”和“空轉”等在產(chan) 城融合發展過程中固有的問題急需做出突破，這就衍生出一種更高層級的產(chan) 業(ye) 與(yu) 城市協同發展新模式——以政府為(wei) 核心，引導高新產(chan) 業(ye) 發展，吸引高端人才聚集，從(cong) 而打造新興(xing) 產(chan) 業(ye) 生態，即產(chan) 城一體(ti) 。

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按計劃，湘江智穀·人工智能科技城將引入或培育不少於(yu) 20家覆蓋人工智能算法、硬件、應用場景等行業(ye) 上下遊產(chan) 業(ye) 鏈企業(ye) 研發機構，成立兩(liang) 個(ge) 人工智能領域的博士後工作站，及兩(liang) 個(ge) 創新研發機構。

而在以整合資源為(wei) 特征的新型地產(chan) 及滿足美好生活的完整和健康社區方麵，湘江智穀·人工智能科技城更是“天資卓越”，其專(zhuan) 注於(yu) 產(chan) 城融合的發展策略，經過不斷實踐總結，提出了“產(chan) 城細胞理論”。借用生物學循環理論，將產(chan) 城融合新城看作一個(ge) 完整的有機體(ti) ，把辦公、商業(ye) 、住宿、學校、醫院、公園、交通配套等作為(wei) 產(chan) 城融合的細胞，通過湘江智穀·人工智能科技城的平台進行有機結合，形成一個(ge) 產(chan) 城融合有機發展體(ti) 係。

在保質保量打造AI產(chan) 業(ye) 生態的同時，將配套住宅、交通、商業(ye) 、民生等設施提到同一基準線上，確保科技城不止是一個(ge) 完善的產(chan) 業(ye) 平台，更是一個(ge) 完整的未來生活方式場所。

四是居住產(chan) 品需要滿足美好生活和健康社區需求。

滿足美好生活的強烈願景需要開發企業(ye) 未來在投資過程中能夠把服務生活需要的各種配套及周邊業(ye) 態組合起來。碧桂園以最新的第五代造城模式，為(wei) 科技城量身定製了配套生活區——碧桂園·智慧城市。碧桂園·智慧城市定位為(wei) 湖南碧桂園首個(ge) 高科技高智能的健康生態大城。

湘江智穀·人工智能科技城規劃有八大AI休閑公園，完美迎合了健康住區的主題。八大公園各具功能，各有特色。其中位於(yu) 玉赤河畔的智穀未來公園，是湘江新區代表性的科技主題公園，正式開放後將是周邊居民日常休閑娛樂(le) 的首選之地。

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除了片區內(nei) 的八大公園，項目周邊環繞了一係列城市級綠肺，北倚約12000畝(mu) 農(nong) 趣穀森林公園、約5200畝(mu) 象鼻窩森林公園，西鄰大石壩森林公園，東(dong) 臨(lin) 7000畝(mu) 洋湖濕地公園，東(dong) 南達獅峰山森林公園，5大森林氧吧環繞。

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同時，湘江智穀·人工智能科技城規劃有7所中小學，除此之外，更是屬於(yu) 6大商圈輻射區，可享受齊備配套。碧桂園·智慧城市更是以2.0容積率打造低密墅區，並有8大智慧綠色係統+4大智慧安防係統+3智慧車行係統的超時代頂配，完美詮釋什麽(me) 是智慧時代的健康住區。

碧桂園·智慧城市是擁有智能充電座椅、智能垃圾桶、室外直飲水的“科技頂配”社區：出門手機忘充電？在智能充電座椅快充5分鍾，輕鬆續航；戶外夜跑消耗大？達到世界衛生組織標準的直飲水，隨時補給。

從(cong) 小區到家門，無論是門禁識別，還是乘坐電梯，全程0觸摸，刷臉就可以打開單元入戶門；回到家，智慧管家“小度”早已就位，叫一聲小度，它可以幫你開燈、開窗簾，此外更是長沙首個(ge) 配備智能魔鏡的住區，看視頻聯動隻是常規操作，甚至還可以在家做皮膚檢測。

湘江智穀·人工智能科技城目前正在全麵推進建設，並積極引進國內(nei) 外優(you) 質企業(ye) ，未來建成後，項目將有力地填補長沙在工業(ye) 高端化、產(chan) 業(ye) 縱深上的短板和空白，在人工智能已成為(wei) 新一輪科技革命和產(chan) 業(ye) 變革的核心驅動力的時代背景下，提高長沙作為(wei) 中部核心城市的競爭(zheng) 力。